Immobilier : premier bilan 2013

Une année 2013 mieux que prévu selon le courtier en crédit Meilleurtaux. Pour le premier bilan annuel sur l’immobilier, le courtier attribue la hausse de l’activité à la performance des taux d’intérêt. Le marché n’est pas homogène : alors que l’ancien se maintient, le neuf est plombé par la chute des transactions dans l’immobilier locatif. La caractéristique la plus frappante reste l’augmentation des demandes de renégociations, corrélées justement à la faiblesses des taux.

Forte hausse des renégociations
Le nombre de demandes de crédit est en hausse de 8% sur l’année par rapport à 2012. Malgré une remontée modérée des taux depuis juillet, leur niveau demeure très attractif. Des performances qui ont tiré l’activité vers le haut : Meilleurtaux enregistre une augmentation de 50% du montant des prêts négociés (renégociations incluses). Même constat par le cabinet Xerfi qui estime la production de crédits immobiliers à 140 milliards d’euros pour 2013, soit une hausse de 40% par rapport à l’an passé et un niveau équivalent à 2011. Le fait marquant vient des renégociations de crédit qui ont représenté jusqu’à 1 dossier sur 2 chez Meilleurtaux. La demande s’est tarie pour atteindre 15% du volume des demandes, un chiffre sans doute lié à la progression des taux entamée en durant l’été.

Le neuf et le marché du secondaire à la peine
L’investissement locatif continue de chuter. Après une année 2012 en perte de vitesse (-25% par rapport à 2011), 2013 s’effondre avec un repli de 27% sur un an, et jusqu’à -46% par rapport à 2011. En dépit du dispositif Duflot en remplacement du Scellier, les investisseurs locatifs se sont principalement tournés vers l’ancien. Le Duflot peine à convaincre, l’achat locatif dans le neuf ne représente aujourd’hui que 16% des investissements contre 40% en 2011. Les investisseurs sanctionnent ici un dispositif Duflot jugé trop contraignant (plafonds de loyers inférieurs de 20% aux loyers du marché, plafonds de ressources des locataires). L’investissement locatif représente en 2013 moins de 10% des crédit.
Les chiffres sont également mauvais pour le marché des résidences secondaires, déserté en tout premier lieu par les Parisiens. Le volume des acquisitions de résidences secondaires chute de 25% par rapport à 2012, de 55% s’agissant des acheteurs parisiens. Ces derniers comptent pour 3% de la clientèle du courtier contre 7% en 2011.

Année 2013, moins mauvaise que prévue
A un mois de la clôture de l’année 2013, les comptes provisoires donnent un repli de 3% du volume des transactions dans l’ancien (environ 680 000 ventes). La baisse moyenne des prix n’atteint pas quant à elle les 2%, la demande ayant été relativement soutenue, en dépit d’une conjoncture peu propice, grâce au niveau très bas des taux.

L’immobilier fait les frais de politiques incohérentes en matière de logement. La versatilité des aides et de la fiscalité ces deux dernières années a perturbé les acheteurs potentiels : suppression du PTZ+ dans l’ancien, réduction des avantages fiscaux pour les dispositifs d’investissement locatif (rabotage du Scellier en 2011 et 2012), entrée en vigueur du Duflot, réforme de la fiscalité des plus-values en 2012 et 2013. Cette absence de lisibilité fiscale pénalise un marché qui aurait besoin d’un fort ajustement des prix pour redémarrer.