Effet de levier

L’immobilier est le seul placement permettant de s’enrichir à crédit. On a vu que le principe était valable pour la résidence prin­cipale : avec des taux d’intérêt avantageux, il est financièrement plus intéressant d’acheter un logement en empruntant que de payer un loyer à fonds perdus.

Il en va de même pour l’investissement locatif. L’investisseur peut limiter son apport personnel au paiement des frais d’achat et emprunter la totalité du prix.

Mais s’il veut ne pas avoir à trop ponctionner tous les mois sur ses économies pour rembourser le prêt, il doit veiller à ce que les loyers couvrent une grande partie, sinon la totalité des mensualités.

L’ajuste­ment peut se faire de deux façons. Avec un prêt amortissable, il convient d’augmenter la durée du crédit, sans toutefois dépasser cer­taines limites. Si, par exemple, vingt ans ne suffisent pas à obtenir des échéances inférieures au loyer, c’est sûrement parce que le bien est trop cher. Il est à craindre que, à ce prix-là, il ne soit jamais rentable.

L’autre solution consiste à alléger les mensualités en optant pour un crédit in fine.