Vente immobilière et caractère occulte

La jurisprudence rendue en matière de vices cachés et d’insectes xylophages est particulièrement abondante. On sait d’ailleurs qu’en la matière les magistrats disposent d’un large pouvoir d’appréciation.La Cour de cassation nous en apporte un nouvel exemple. Pour mémoire, le vice caché est défini comme un désordre non apparent rendant le bien impropre à son usage ou qui en diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis s’il en avait eu connaissance (code civil : art. 1641 et suivants).Il est alors légitime de s’interroger sur la qualification du vice caché lorsqu’un nouvel acquéreur prend possession d’un bien dont la charpente est infestée d’insectes xylophages.En l’espèce, il a été jugé qu’une infestation quasi généralisée de la charpente par des insectes xylophages constitue un vice caché, les vendeurs ne pouvant invoquer le fait qu’ils avaient informé les acquéreurs d’une attaque antérieure par ces insectes par l’annexion à l’acte de vente des factures d’un précédent traitement préventif. Par ailleurs, les acquéreurs ne peuvent se voir reprocher de ne pas avoir soulevé la laine de verre de la charpente.Les magistrats font également ressortir le fait que les acheteurs n’ont pas bénéficié d’une information loyale des vendeurs, dès lors que l’état de dégradation avancé de la charpente et le bruit caractéristique des larves en activité ne pouvaient être ignorés des vendeurs.En d’autres termes, la mauvaise foi caractérisée des vendeurs met en échec leur demande d’exonération en garantie des vices cachés. Cette solution d’espèce s’inscrit dans un courant jurisprudentiel largement favorable à l’acheteur profane.Il a d’ailleurs très récemment été jugé que le fait pour les acheteurs d’avoir accès aux combles par une fenêtre à l’aide d’une échelle de trois mètres ne peut donner à penser qu’ils pouvaient se convaincre de la défectuosité de la toiture. Il en résulte qu’il s’agit bien d’un vice cache