Nouveau zonage pour les prêts, aides et dispositifs fiscaux

En application de la loi MLLE du 25 mars 2009 (art. 48), le zonage structurant les barèmes des aides fiscales à l’investissement locatif privé et à l’accession à la propriété a été révisé. Il s’agissait, à l’origine, d’éviter d’encourager l’investissement locatif dans les territoires où la demande ne le justifie pas, ce qui devait conduire à classer en zone C des communes appartenant précédemment à la zone B et dans lesquelles un excès d’engouement pour le Robien ou le Borloo neuf avaient conduit à faire apparaître une offre bien supérieure aux besoins. Ces communes auraient ainsi été exclues du dispositif «Scellier», qui se substitue au «Robien» et au «Borloo» neuf, puisque le «Scellier» ne s’applique pas en zone C (CGI : art. 199 septivices X).Toutefois, relance oblige, c’est l’objectif de soutien à l’activité du bâtiment qui a primé. Si certaines communes appartenant précédemment aux zones A et B1 ont été rétrogradées, il n’y a eu aucun déclassement vers la zone C.Les promotions sont bien plus nombreuses que les rétrogradations, comme le montre le tableau ci- dessous :Mouvements Rétrogradation              Nombre de communesde A en B1                           18de B1 en B2                        256Total                               274Promotionde B1 en A                           16de B2 en B1                          59de C en B2                            719Total                               794Parmi les critères de reclassement, celui des prix immobiliers a, certes, joué un rôle important : c’est le cas par exemple du passage en zone B1 de communes riveraines du lac Léman où, les prix, bien qu’élevés, ne justifiaient pas le maintien en zone A. Mais il semble que la plus grande part des mouvements ait été décidée dans un objectif de simplification : il s’agissait de faire en sorte que toutes les communes appartenant à une même communauté urbaine ou communauté d’agglomé- ration soient classées dans la même zone. Les pouvoirs publics ont ainsi fait droit à une demande des professionnels et de certains élus. Dans la plupart des cas, ces modifications ont eu pour effet d’étendre vers le périurbain la classification de la ville centre.Concernant l’investissement locatif, l’enjeu principal était, nous l’avons dit, la possibilité même de bénéficier du dispositif de réduction d’impôt, qui exclut la zone C. Les mouvements au sein des zones A, B1 et B2 ont toutefois des conséquences non négligeables : ainsi, dans les communes promues il sera plus facile de bénéficier du dispositif «Scellier populaire», puisque les loyers plafonds y sont plus élevés que précédemment1.Les conséquences des modifications sur les aides à l’accession à la propriété sont en revanche, pour l’essentiel, limitées aux passages de zone A en B1 ou vice-versa. Les barèmes du prêt à 0%, du Pass-Foncier® et du PSLA sont en effet plus favorables en zone A. Les mouvements entre B1 et B2 n’affectent que le PSLA et le Pass-Foncier® par le biais de prix plafonds, car les barèmes du prêt à 0% ne font pas de distinction, au sein de la zone B, entre B1 et B2.Notons que ce nouveau zonage modifie celui prévu par l’annexe de l’arrêté du 10 août 2006. Ses dates d’entrée en vigueur diffèrent :- dispositif «Scellier» : acquisitions de logements à compter du 4 mai 2009 ou constructions de logements que le contribuable fait construire et qui font l’objet d’une demande de permis de construire à compter du 4 mai 2009 ;- dispositifs «Robien» et «Borloo neuf» : acquisitions et constructions de logements ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire à compter du 4 mai 2009 ;- conventionnement Anah : conventions signées à compter du 1er juillet 2009 ;- subventions Anah octroyées à compter du 1er juillet 2009 ;- Prêt à taux zéro et prêt à l’accession sociale : offres de prêts émises à compter du 1er juillet 2009 ;- Pass-Foncier® : décisions d’octroi du Pass-Foncier® (prêt et bail à construction) accordées à compter du 1er juillet 2009 ;- PSLA et PLI (hors zones prioritaires soit en zone C) : décisions d’agrément accordées à compter du 1er juillet 2009.